Antecedentes

En los últimos años, el sector financiero español ha experimentado un crecimiento exponencial en el sector inmobiliario a través de los distintos productos financieros, entre los cuales cabría destacar los préstamos hipotecarios. Estos últimos están sujetos a lo establecido por la Ley 41/2007, de 8 de diciembre de 2007, que modifica a la ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario. Según dicha ley, los préstamos hipotecarios se desarrollan sobre la base de las garantías que son aportadas para la emisión tanto de cédula como de bonos hipotecarios. Un paso imprescindible, en dicho proceso, es la TASACIÓN realizada por las empresas de tasación homologadas por el Banco de España, siendo este documento el que permite determinar el valor de las garantías aportadas.

La normativa que rige la redacción de los informes de TASACIÓN de las empresas tasadora es la orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras, modificada por la orden EHA/3011/2007 de 4 de octubre y EHA/564/2008 de 28 de Febrero.

Es público y notorio que el sobrecalentamiento actual del sector inmobiliario ha puesto en tela de juicio la función de las empresas tasadoras como entes controladores de los valores de los activos inmobiliarios. Se consideran, entre otros actores del sector, los culpables de la burbuja inmobiliaria que sufre actualmente España y otros países, motivado en cierta forma por la pérdida de rigor en el cumplimiento de la normativa que rige la redacción de sus informes, por la falta de acciones de supervisión preventivas por parte del ente sancionador, es decir, por el Banco de España y por la falta de independencia frente a las entidades financieras.

Debido a la bajada en el número de operaciones en el sector inmobiliario, y por tanto del número de tasaciones, se ha generado una reducción significativa de los ingresos brutos de las tasadoras. Por esto, se ha emprendido una carrera entre las tasadoras en la bajada de las tarifas contratadas con las entidades financieras y/o en el incremento de los conocidos rappel hacia las entidades financieras para disminuir la reducción de ingresos. En ambos casos genera una reducción significativa de las partidas de las tasadoras encaminadas a la formación de técnicos, control interno de calidad y honorarios técnicos. Ejemplo: TINSA ha reducido en el mes de octubre de 2010 un 40%, de media, los honorarios de sus técnicos. Esta reducción en el coste de las tasaciones, produce una pérdida de rigor de la ejecución de dichos informes, ya que se reducen los mecanismos internos, de formación, de ejecución y de control,de las tasadoras, lo que implica una disminución de la calidad y por tanto un mayor riesgo para el cliente final que son las entidades financieras.

La Ley 41/2007, de 8 de diciembre de 2007, en su Capítulo III, y en especial su Artículo 4 establece cuál es régimen sancionador de las empresas tasadoras, y considera como entidad veladora del cumplimiento de la normativa al Banco de España. La realidad es que el Banco de España no ha actuado, según dicho régimen sancionador, hasta los últimos meses, teniendo una acción más sancionadora que preventiva. Es decir, nadie controlaba al AUDITOR de las garantías, que son las empresas tasadoras, con acciones de supervisión preventivas.

Las entidades financieras, mediante un proceso de homologación interno, realizan lo que se puede considerar un primer filtro de calidad de las tasadoras existentes en el mercado. Una vez realizado este filtro, la relación entre entidad financiera y tasadoras pasa por ser más comercial, existiendo un control prácticamente nulo sobre la calidad de los informes de valoración realizados por dichas empresas tasadoras, ya que supeditan dicha actividad al Banco de España. El primer signo de falta de independencia entre las tasadoras hacia las entidades financieras se fundamente en que su trabajo depende directamente de los departamentos de negocio o comerciales, es decir, oficinas, centro hipotecarios, etc …, y no de departamentos sancionadores de dicha labor.

Ante la inoperancia activa del Banco de España, determinadas entidades financieras, como es el caso de Banco Santander y en los últimos meses La Caixa, a través de sus empresas tasadoras, SIVASA y VTH, respectivamente, han emprendido una acción auditora de las empresas tasadoras homologadas para dichasentidades financieras.

La acción de auditar las tasaciones de otras empresas tasadoras, utilizando los servicios de tasación de las propias entidades financieras, ha sembrado la desconfianza de terceras empresas tasadoras,de cliente,del Banco de España y de los mercados de compra de bonos y cédulas hipotecarias, ya que se confunde la figura de auditor detasaciones con la de empresa tasadora competidora, es decir, los servicios de auditoría de tasación no pueden ser juez y parte de la supervisión de las tasaciones. La utilización de los servicios de tasación propios de una entidad financiera lanza un mensaje de falta de independencia de los departamentos comerciales de la misma entidad financiera.

Por otra parte, la 41/2007, de 8 de diciembre de 2007, Ley de Regulación del Mercado Hipotecario, en su Capítulo III, artículo, 5, obliga a las entidades de crédito a aceptar una tasación de cualquier sociedad tasadora, siempre que ésta esté homologada:

                               

Artículo 5.       

                  

Se incorpora un nuevo artículo 3 bis I) a la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, con la siguiente redacción:

           

«Las entidades de crédito, incluso aquellas que dispongan de servicios propios de tasación, deberán aceptar cualquier tasación de un bien aportada por el cliente, siempre que, sea certificada por un tasador homologado de conformidad con lo previsto en la presente Ley y no esté caducada según lo dispuesto legalmente, y ello, sin perjuicio de que la entidad de crédito pueda realizar las comprobaciones que estime pertinentes, de las que en ningún caso podrá repercutir su coste al cliente que aporte la certificación.»

 

 

 

La carencia, por parte las entidades financieras, de servicios de auditoría de las tasaciones emitidas por las empresas tasadoras homologadas por una entidad financiera, se ve agravada por la aplicación del artículo 5, anteriormente citado. En realidad, lo que se produce es o en el incumplimiento de la normativa, por parte de la entidad financiera, no aceptando dichas tasaciones o la supervisión por otras empresas tasadoras de la valoración aportada. El primer caso genera la correspondiente denuncia y sanción del Banco de España y el segundo caso genera la desconfianza de terceras empresas tasadoras,del cliente,del Banco de España y de los mercados de compra de bonos y cédulas hipotecarias, ya que se confunde la figura de auditor detasaciones con la de empresa tasadora competidora.